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司法解释

土地分割转让的若干法律分析

发布时间:2017-05-27     浏览次数:707

  

国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的通知二、(一)1.完善土地分割转让政策。探索土地分割转让措施,明确分割条件,规范分割流程,促进存量土地盘活利用。目前我国对于不涉及房地产的土地使用权分割转让无专门程序或特别实质性条件限制,因此符合土地转让的一般性条件,再经过土地分割转让的一般程序,便可以实现土地所有权分割转让。

我国对于土地所有权转让的实质性条件主要规定于《城市房地产管理法》第三十九条及四十条中。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”第四十条“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

同时对于土地所有权分割转让的一般性程序主要依据的法条是,《关于变更土地登记的若干规定》第三条第3款规定,土地使用权分割转让或因地上建筑物、附着物所有权分割转让涉及土地使用权分割转让的,须经土地管理部门批准后再申请土地权属变更登记。以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。此外,《山东省土地登记条例》第十四条规定,“经初始登记的土地有下列情形之一的,土地登记申请人应当自土地权利变更事实发生之日起三十日内申请变更土地登记:……(二)土地使用权转让、继承、分割、合并的;……土地所有权、使用权变更的,自变更登记之日起生效。”,可见土地使用权转让后需及时登记方可产生法律效力。

综上所述,土地使用权分割转让的条件可归纳为:

1)符合土地使用权转让的一般性实质条件

  ①全部缴纳了土地有偿使用费并领取国有土地使用权证书;

  ②按照有偿使用合同约定进行开发,属于房屋建设工程的,完成开发总额的25%以上;属于成片开发的,形成工业用地或其他建设用地条件。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;

  ③双方签订转让协议;

  ④无抵押、查封等限制商业用地使用权利的情形;

  ⑤已竣工建筑验收合格。

2)经土地管理部门批准。

3)分割后未转让的土地办理国有土地使用权变更登记,对分割后转让的土地办理国有土地使用权过户登记。(登记生效)

  作者:刘晋楠

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